Nota fiscal de aluguel e condomínio: o que muda após 2026

A partir de 1º de dezembro de 2026, o aluguel de imóveis e a cobrança do condomínio passam a exigir Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e). A regra está no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026. No aluguel, quem emite é o proprietário pessoa jurídica ou o grande locador pessoa física. No condomínio, a nota sai no CNPJ do condomínio, que em regra não paga IBS nem CBS.

A mudança é uma consequência direta da Reforma Tributária. A Lei Complementar nº 214/2025 colocou a locação de imóveis no campo de incidência dos novos tributos sobre consumo, o IBS e a CBS. E todo sujeito a esses tributos precisa registrar suas operações em documento fiscal eletrônico (art. 60 da LC 214/2025).

Por isso, operações que nunca tiveram nota fiscal passam a ter. O Comitê Gestor da NFS-e define os novos códigos como operações que são fatos geradores do IBS e da CBS, mas não do ISS, segundo a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009. Na prática, o aluguel e a taxa condominial entram no mesmo documento que os prestadores de serviço já usam.

Qual é o calendário da nota fiscal para imobiliárias e condomínios?

O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, definiu a data de início de cada operação. Para o setor imobiliário, há três marcos:

Em 2026, a Reforma está em fase de transição. O Comitê Gestor da NFS-e informou que, até 31 de dezembro de 2026, a ausência dos campos de IBS e CBS não provoca rejeição da nota, mas caracteriza desconformidade depois da data de obrigatoriedade (comunicado do CGNFS-e).

Quem precisa emitir nota fiscal de aluguel?

Quem emite a nota do aluguel é o locador, ou seja, o dono do imóvel. O art. 263 da LC 214/2025 define o locador como contribuinte na locação, na cessão onerosa e no arrendamento de bem imóvel. A imobiliária não é a emissora legal dessa nota, mesmo quando administra o contrato e recebe o aluguel.

Proprietário pessoa jurídica

Empresas e holdings donas de imóveis alugados emitem a nota em todos os casos, sem valor mínimo. É o público mais afetado: cada aluguel recebido gera uma nota no CNPJ da empresa.

Proprietário pessoa física

A pessoa física só emite se, no ano anterior, cumprir duas condições ao mesmo tempo: receita com aluguéis acima de R$ 240 mil e mais de 3 imóveis distintos alugados (art. 251, § 1º, I, da LC 214/2025). O valor é corrigido mensalmente pelo IPCA.

Há também uma regra para o ano corrente: a pessoa física que tiver mais de 3 imóveis e ultrapassar o limite em mais de 20% passa a ser contribuinte no próprio ano (art. 251, § 2º, II). Nesse caso, a nota sai no CPF do proprietário.

O que muda para a imobiliária?

Para a imobiliária, são duas notas diferentes. A primeira já existe: a nota da comissão de administração e de intermediação, emitida no CNPJ da própria imobiliária. Desde 1º de outubro de 2026, essa nota já precisa trazer os campos de IBS e CBS. Veja como funciona a emissão de nota fiscal para imobiliárias.

A segunda é nova: a nota do aluguel, que é do proprietário. Na prática, muitas imobiliárias devem assumir a operação dessa emissão para a carteira, já que concentram os recebimentos. Para isso, a nota precisa sair no CPF ou CNPJ de cada proprietário, assinada com o certificado digital dele.

O volume chama atenção. Uma carteira com 200 contratos de proprietários pessoa jurídica passa a gerar 2.400 notas por ano que hoje não existem, uma a cada pagamento de aluguel recebido.

Como fica a nota fiscal do aluguel?

A LC 214/2025 criou um regime específico para operações com imóveis, com regras próprias de base de cálculo e alíquota. Os pontos que mais afetam a emissão:

• Momento da nota: o fato gerador da locação é o pagamento, e o IBS e a CBS são devidos a cada pagamento (art. 254, III e § 2º).
• Código da nota: a locação usa o código de tributação nacional 03.01 (Locação de Bens Imóveis), criado pelo Comitê Gestor da NFS-e (documentação técnica da RTC).
• Base de cálculo: não entram no valor da locação os tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel, como o IPTU, nem as despesas de condomínio (art. 255, § 2º).
• Alíquota reduzida: as alíquotas de IBS e CBS na locação, cessão onerosa e arrendamento são reduzidas em 70% (art. 261, parágrafo único).
• Redutor social: na locação residencial, pode ser deduzido da base um redutor de R$ 600 por mês por imóvel, corrigido pelo IPCA (art. 260).

Casos especiais

• Temporada: a locação residencial de até 90 dias segue as regras de hotelaria (art. 253).
• Contratos antigos: contratos firmados até 16 de janeiro de 2025 podem optar por um regime de transição, com recolhimento de 3,65% sobre a receita bruta (art. 487). No residencial, a opção vale até 31 de dezembro de 2028.
• Imóvel com mais de um dono: na copropriedade, o imposto incide sobre a parte de cada coproprietário que for contribuinte, e os donos podem optar por recolher em CNPJ único (art. 263, §§ 2º e 3º).

Condomínio precisa emitir nota fiscal?

Sim. A partir de 1º de dezembro de 2026, a cobrança das taxas, dos demais valores condominiais e das outras receitas do condomínio entra no cronograma da NFS-e, segundo o art. 1º, III, “f”, do Ato Conjunto 4/2026. A nota sai no CNPJ do condomínio, e a operação costuma ficar com a administradora ou o síndico.

Em setembro de 2026, o Comitê Gestor da NFS-e criou um código próprio para isso: 99.05.01 – Operações Condominiais. A Nota Técnica nº 009, versão 1.01, também criou um grupo de informações para o condomínio, com a data de vencimento original da cobrança e o tipo de cada valor cobrado do condômino.

Os tipos de cobrança previstos são: condomínio ordinário, condomínio privativo, fundo de promoção e propaganda, impostos e taxas, fundo de reserva e outras cobranças. O leiaute ainda detalha itens como água, energia, gás, segurança, limpeza e multa.

Emitir nota não é pagar imposto

Na regra geral, o condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS (art. 26, I, da LC 214/2025). Ou seja, ele emite a nota, mas não paga os novos tributos sobre as taxas dos condôminos. O regulamento do IBS confirma que a obrigação de emitir documento fiscal vale também para operações do condomínio (Resolução CGIBS nº 6/2026, art. 115, VI, “d”).

Fonte: art. 26, § 1º e § 2º, da LC 214/2025.

Qual a diferença entre a nota do aluguel, do condomínio e da comissão?

Onde emitir a nota de aluguel e de condomínio?

As notas com os novos códigos de locação e de operações condominiais são emitidas no ambiente nacional da NFS-e, e não nos sistemas próprios das prefeituras, conforme as diretrizes da Nota Técnica nº 007. Por isso, a mesma regra vale para imóveis em qualquer município.

Há dois caminhos. O primeiro é o Emissor Nacional do governo, que funciona bem para poucas notas. O segundo é um emissor integrado ao ambiente nacional, como a NFE.io, que emite em lote e se conecta ao sistema de gestão. Entenda como a NFE.io opera no ambiente nacional da NFS-e.

Em qualquer caminho, cada proprietário e cada condomínio precisa de certificado digital para assinar as notas. Uma única conta na NFE.io pode gerenciar dezenas ou centenas de empresas, cada uma com seu certificado.

O que imobiliárias e administradoras devem fazer até 1º de dezembro?

1. Mapear a carteira: identificar os proprietários pessoa jurídica e as pessoas físicas que podem passar do limite de R$ 240 mil com mais de 3 imóveis.
2. Providenciar certificados digitais: cada proprietário que emite e cada condomínio precisa de um certificado válido.
3. Revisar contratos e boletos: separar no valor do aluguel o que é taxa de condomínio e IPTU, que não entram na base de cálculo.
4. Organizar as receitas do condomínio: separar as taxas dos condôminos das receitas com terceiros, para acompanhar a regra dos 80%.
5. Definir como emitir: pela tela, por planilha com emissão em lote ou por integração com o sistema de gestão.
6. Alinhar com o contador: confirmar o enquadramento de cada proprietário e de cada condomínio.

Para entender o que está em jogo para quem deixa a adaptação para depois, veja os riscos de não se adaptar à Reforma Tributária.

Conclusão

A partir de 1º de dezembro de 2026, aluguel e condomínio entram na nota fiscal. O proprietário pessoa jurídica e o grande locador pessoa física emitem a nota do aluguel a cada pagamento. O condomínio emite a nota das cobranças, em regra sem pagar IBS e CBS. E a imobiliária continua com a nota da comissão, já com os campos da Reforma.

A NFE.io emite NFS-e no padrão nacional para mais de 15 mil empresas e permite gerenciar vários CPFs e CNPJs numa conta só. Conheça a página de emissão de nota fiscal de aluguel e condomínio ou veja os planos de emissão de NFS-e.

Perguntas frequentes sobre nota fiscal de aluguel e de condomínio

Nota fiscal de aluguel é obrigatória para pessoa física?

Só para quem tiver, ao mesmo tempo, mais de 3 imóveis alugados e mais de R$ 240 mil por ano em aluguéis, valor corrigido pelo IPCA (art. 251 da LC 214/2025). Fora desse caso, a pessoa física não emite nota de aluguel.

A imobiliária precisa emitir nota fiscal do aluguel?

A nota do aluguel é do proprietário e sai no CPF ou CNPJ dele. A imobiliária pode operar a emissão para a carteira, mas a nota da comissão é a única emitida no CNPJ da própria imobiliária.

Qual o código de serviço da nota fiscal de aluguel?

A locação de imóveis usa o código de tributação nacional 99.03.01 (Locação de Bens Imóveis). A taxa condominial usa o 99.05.01 (Operações Condominiais), criado pela Nota Técnica nº 009 do Comitê Gestor da NFS-e.

O condomínio vai pagar imposto por emitir nota?

Na regra geral, não. O condomínio emite a nota, mas não é contribuinte do IBS e da CBS sobre as taxas dos condôminos. Ele só paga se optar pelo regime regular ou se as taxas dos condôminos ficarem abaixo de 80% da receita total.

Empresas do Simples Nacional também precisam emitir em dezembro?

Não. Para optantes do Simples Nacional, a obrigatoriedade começa em 1º de janeiro de 2027, segundo o art. 1º, § 1º, do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026.