Condomínio vai emitir nota fiscal? O que muda a partir de 2027?

A NFE.io lançou a emissão de nota fiscal para condomínios. Administradoras e síndicos passam a emitir as notas de todos os condomínios em um só lugar, no CNPJ de cada um.

O lançamento acompanha uma mudança da Reforma Tributária: a partir de 1º de dezembro de 2026, as cobranças do condomínio entram no cronograma da NFS-e. Abaixo, reunimos o que muda e o que fazer até dezembro.

O que diz a regra da NFS-e para condomínios

A data vem do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30/07/2026, art. 1º, III, “f”. O texto prevê a NFS-e “na cobrança de taxas e demais valores condominiais pelo condomínio edilício, bem como outras receitas do condomínio”, a partir de 1º de dezembro de 2026.

O ato define quando o documento passa a ser exigido. Ele não trata de quem paga tributo.

Como é a nota fiscal do condomínio

O leiaute está na Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009, versão 1.01, item 2.15. Ela criou o código de tributação nacional 99.05.01 (Operações Condominiais), para as taxas e demais valores cobrados pelo condomínio. O código é fato gerador de IBS e CBS, não de ISS.

A nota não sai pelo sistema da prefeitura. Os códigos do grupo 99 são emitidos só pelos emissores públicos nacionais: o Emissor Nacional (web e aplicativo) ou a integração por API com o ambiente nacional da NFS-e, conforme a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 007.

A nota traz um grupo próprio de informações do condomínio, com a data de vencimento original e cada cobrança separada por tipo. O valor do serviço é a soma das cobranças, e os descontos, como o de pontualidade, aparecem separados.

As outras receitas do condomínio usam o código da própria operação, não o 99.05.01. Aluguel de salão ou de vaga a terceiros, por exemplo, entra nos códigos de locação e cessão de imóveis (99.03.x). Veja mais em nota fiscal de aluguel e condomínio.

Nota do condomínio x nota da administradora

São dois documentos diferentes, com emissores diferentes. A administradora já emite NFS-e sobre a taxa de administração. A novidade é a nota das cobranças do condomínio, no CNPJ do próprio condomínio.

A administradora ou o síndico pode operar a emissão da nota do condomínio. Ainda assim, a nota é do condomínio e sai no CNPJ dele.

O que administradoras e síndicos podem fazer até 1º de dezembro

As ações abaixo organizam dados que o leiaute já pede.

1. Confirme o CNPJ de cada condomínio. A nota sai no CNPJ do condomínio, então o cadastro precisa estar ativo e regular.
2. Defina o acesso ao emissor nacional. Verifique se o condomínio tem certificado digital e quem vai operar a emissão: a administradora ou o síndico.
3. Separe as cobranças por tipo. O leiaute pede cada valor do boleto separado: taxa ordinária, fundo de reserva, taxa extra e outras. O rateio e o plano de contas precisam refletir essa divisão.
4. Levante as receitas com terceiros. Antena, publicidade e aluguel de espaço usam outros códigos e devem ser separadas das cobranças dos condôminos.
5. Atualize o cadastro de unidades e condôminos. Proprietários, coproprietários, inquilinos e inscrição de IPTU de cada unidade.
6. Converse com o contador e com o fornecedor do sistema de cobrança. Alinhe como as notas serão geradas a partir do fechamento do mês.
7. Informe o síndico e o conselho. Explique o que muda em dezembro e como a emissão vai funcionar.

Como emitir as notas dos condomínios com a NFE.io

A NFE.io reúne a emissão dos condomínios numa conta só. Cada condomínio é cadastrado com o próprio CNPJ, e as notas saem no nome dele.

• Toda a carteira no mesmo painel. A administradora cadastra quantos condomínios precisar e acompanha as notas de cada um.
• Quatro formas de emitir. Pela tela, por planilha, por integração via API com o sistema de cobrança ou conversando com um assistente de IA, como o Claude. A NFE.io foi pioneira ao lançar um servidor MCP oficial para emissão fiscal no Brasil, que conecta a plataforma a assistentes de IA (como funciona).
• Padrão nacional. A NFE.io já emite NFS-e no padrão nacional, com os campos de IBS e CBS.
• Ajuda para começar. O nosso time acompanha o cadastro e a primeira emissão.

Perguntas frequentes sobre nota fiscal de condomínio

A partir de quando o condomínio precisa de nota fiscal?

O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 coloca as cobranças e outras receitas do condomínio no cronograma da NFS-e a partir de 1º de dezembro de 2026.

Qual é o código de serviço da nota do condomínio?

É o código de tributação nacional 99.05.01 (Operações Condominiais), criado pela NT SE/CGNFS-e nº 009, versão 1.01. Outras receitas, como aluguel de espaço, usam o código da própria operação.

Dá para emitir a nota do condomínio no sistema da prefeitura?

Não. As notas com códigos do grupo 99 são emitidas só pelos emissores públicos nacionais: o Emissor Nacional ou a integração por API com o ambiente nacional da NFS-e.

A NFE.io lançou a emissão de nota fiscal para condomínios. Administradoras e síndicos passam a emitir as notas de todos os condomínios em um só lugar, no CNPJ de cada um.

O lançamento acompanha uma mudança da Reforma Tributária: a partir de 1º de dezembro de 2026, as cobranças do condomínio entram no cronograma da NFS-e. Abaixo, reunimos o que muda e o que fazer até dezembro.

O que diz a regra da NFS-e para condomínios

A data vem do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30/07/2026, art. 1º, III, “f”. O texto prevê a NFS-e “na cobrança de taxas e demais valores condominiais pelo condomínio edilício, bem como outras receitas do condomínio”, a partir de 1º de dezembro de 2026.

O ato define quando o documento passa a ser exigido. Ele não trata de quem paga tributo.

Como é a nota fiscal do condomínio

O leiaute está na Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009, versão 1.01, item 2.15. Ela criou o código de tributação nacional 99.05.01 (Operações Condominiais), para as taxas e demais valores cobrados pelo condomínio. O código é fato gerador de IBS e CBS, não de ISS.

A nota não sai pelo sistema da prefeitura. Os códigos do grupo 99 são emitidos só pelos emissores públicos nacionais: o Emissor Nacional (web e aplicativo) ou a integração por API com o ambiente nacional da NFS-e, conforme a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 007.

A nota traz um grupo próprio de informações do condomínio, com a data de vencimento original e cada cobrança separada por tipo. O valor do serviço é a soma das cobranças, e os descontos, como o de pontualidade, aparecem separados.

As outras receitas do condomínio usam o código da própria operação, não o 99.05.01. Aluguel de salão ou de vaga a terceiros, por exemplo, entra nos códigos de locação e cessão de imóveis (99.03.x). Veja mais em nota fiscal de aluguel e condomínio.

Nota do condomínio x nota da administradora

São dois documentos diferentes, com emissores diferentes. A administradora já emite NFS-e sobre a taxa de administração. A novidade é a nota das cobranças do condomínio, no CNPJ do próprio condomínio.

A administradora ou o síndico pode operar a emissão da nota do condomínio. Ainda assim, a nota é do condomínio e sai no CNPJ dele.

O que administradoras e síndicos podem fazer até 1º de dezembro

As ações abaixo organizam dados que o leiaute já pede.

1. Confirme o CNPJ de cada condomínio. A nota sai no CNPJ do condomínio, então o cadastro precisa estar ativo e regular.
2. Defina o acesso ao emissor nacional. Verifique se o condomínio tem certificado digital e quem vai operar a emissão: a administradora ou o síndico.
3. Separe as cobranças por tipo. O leiaute pede cada valor do boleto separado: taxa ordinária, fundo de reserva, taxa extra e outras. O rateio e o plano de contas precisam refletir essa divisão.
4. Levante as receitas com terceiros. Antena, publicidade e aluguel de espaço usam outros códigos e devem ser separadas das cobranças dos condôminos.
5. Atualize o cadastro de unidades e condôminos. Proprietários, coproprietários, inquilinos e inscrição de IPTU de cada unidade.
6. Converse com o contador e com o fornecedor do sistema de cobrança. Alinhe como as notas serão geradas a partir do fechamento do mês.
7. Informe o síndico e o conselho. Explique o que muda em dezembro e como a emissão vai funcionar.

Como emitir as notas dos condomínios com a NFE.io

A NFE.io reúne a emissão dos condomínios numa conta só. Cada condomínio é cadastrado com o próprio CNPJ, e as notas saem no nome dele.

• Toda a carteira no mesmo painel. A administradora cadastra quantos condomínios precisar e acompanha as notas de cada um.
• Quatro formas de emitir. Pela tela, por planilha, por integração via API com o sistema de cobrança ou conversando com um assistente de IA, como o Claude. A NFE.io foi pioneira ao lançar um servidor MCP oficial para emissão fiscal no Brasil, que conecta a plataforma a assistentes de IA (como funciona).
• Padrão nacional. A NFE.io já emite NFS-e no padrão nacional, com os campos de IBS e CBS.
• Ajuda para começar. O nosso time acompanha o cadastro e a primeira emissão.

Perguntas frequentes sobre nota fiscal de condomínio

A partir de quando o condomínio precisa de nota fiscal?

O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 coloca as cobranças e outras receitas do condomínio no cronograma da NFS-e a partir de 1º de dezembro de 2026.

Qual é o código de serviço da nota do condomínio?

É o código de tributação nacional 99.05.01 (Operações Condominiais), criado pela NT SE/CGNFS-e nº 009, versão 1.01. Outras receitas, como aluguel de espaço, usam o código da própria operação.

Dá para emitir a nota do condomínio no sistema da prefeitura?

Não. As notas com códigos do grupo 99 são emitidas só pelos emissores públicos nacionais: o Emissor Nacional ou a integração por API com o ambiente nacional da NFS-e.