Emissão de nota fiscal para condomínios e administradoras
A partir de 1º de dezembro de 2026, as taxas e demais cobranças do condomínio passam a exigir nota fiscal de serviço (NFS-e). Com a NFE.io, administradoras e síndicos emitem as notas de cada condomínio, no CNPJ dele, em um só lugar.
O condomínio precisa emitir nota fiscal?
Sim. A obrigação vem do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 e vale para cada condomínio. A nota sai pelo sistema nacional da NFS-e, uma por boleto de cada unidade. Para quem conta com administradora, ela não substitui a nota que a administradora já emite pela taxa de administração.
O que fazer agora
- Confirme que cada condomínio tem CNPJ ativo.
- Providencie o certificado digital A1 de cada condomínio.
- Defina quem vai operar a emissão: a administradora ou o síndico.
- Escolha como emitir: planilha, tela ou integração com o seu sistema.
Regras da NFS-e do condomínio
- Desde quando
- 1º de dezembro de 2026para os fatos geradores ocorridos a partir dessa data, pelo sistema nacional da NFS-e
- Quantas notas
- Uma por vencimento de cada unidade,com as cobranças daquele boleto discriminadas dentro dela
- Quem emite
- O condomínio, no CNPJ dele.A administradora ou o síndico opera a emissão em nome dele
- O que entra
- As taxas e demais valores cobrados dos condôminos.As outras receitas do condomínio, como aluguel de espaço, também exigem nota, com o código da própria operação
- Base legal
- Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, art. 1º, III, "f"
Entenda a regra em 3 partes
Selecione um tema para ver os detalhes- Cada cobrança do boleto aparece como uma parcela discriminada dentro da mesma nota, identificada pelo seu tipo: condomínio ordinário (a taxa mensal), condomínio privativo, fundo de promoção e propaganda, impostos e taxas, fundo de reserva ou outras cobranças, como a taxa extra.
- O valor da nota é a soma das cobranças daquele boleto.
- Descontos, como o de pontualidade, também aparecem na nota, quando houver.
- A nota identifica a unidade a que a cobrança se refere.
Com a nova regra, as operações de condomínio passam a constar na nota fiscal.
O que antes ficava só no contrato agora é registrado como operação de condomínio.
- Taxas condominiais
- Fundo de reserva
- Serviços prestados
- Rateio de despesas
A nota tem um grupo específico para identificar as operações de cobrança e rateio.
Nota do condomínio
- Em nome de quem
- CNPJ do condomínio
- O que registra
- As cobranças feitas aos condôminos
Nota da administradora
- Em nome de quem
- CNPJ da administradora
- O que registra
- A taxa de administração
Uma não substitui a outra: são notas de CNPJs diferentes, sobre fatos diferentes. A nota da administradora já existe, e passou a exigir os campos de IBS e CBS para os fatos geradores ocorridos a partir de 1º de outubro de 2026 — ou de 1º de janeiro de 2027, se ela for optante do Simples Nacional (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, art. 1º, III, "d", e § 1º).
Fontes oficiais
- Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30/07/2026 art. 1º, III, "f" (condomínio) e "d" (administradora), e § 1º (Simples Nacional)
- Lei Complementar nº 214/2025 art. 26, caput, I e § 2º (com redação da LC nº 227/2026)
- Nota Técnica SE/CGNFS‑e nº 009, versão 1.01 item 2.15
- Nota Técnica SE/CGNFS‑e nº 007 item 3.a
Para administradoras, síndicos e contadores de condomínios
Administradora de condomínios
O fechamento já tem prazo apertado: lançar o rateio, gerar os boletos, enviar aos condôminos. Agora entra uma nota por cobrança, em dezenas ou centenas de CNPJs, cada um com certificado próprio. A NFE.io reúne a carteira numa conta e emite as notas a partir das cobranças do mês, pelo seu sistema ou por planilha.
Falar com um especialistaSíndico profissional
Você cuida de vários prédios, muitas vezes com administradoras e bancos diferentes, e responde pela regularidade de cada um. Cada condomínio fica com seu CNPJ e certificado no mesmo painel, e você acompanha o que já foi emitido em cada prédio.
Falar com um especialistaCondomínio em autogestão
Sem administradora, a nota fica com o síndico, que já cuida de boletos, contas e assembleia sem equipe. A emissão é pela tela ou por planilha, e o nosso time ajuda no cadastro e na primeira emissão.
Falar com um especialistaContador de condomínios
A prestação de contas precisa bater: receita do balancete, cobranças e notas. Também vale acompanhar se as taxas cobradas dos condôminos seguem acima de 80% da receita total. Todas as notas de cada condomínio ficam em um só lugar, para consulta, download e conferência com o conselho fiscal.
Falar com um especialistaComo emitir nota fiscal de condomínio
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01
Cadastre os condomínios.
O CNPJ e o certificado digital A1 de cada um, numa conta só (como funciona).
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02
Envie as cobranças do mês.
Depois do fechamento, exporte as cobranças do seu sistema para a planilha, lance pela tela ou conecte o sistema por API.
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03
Emita as notas do mês.
Uma por vencimento de cada unidade, no CNPJ do condomínio, com as cobranças daquele boleto discriminadas.
Sem equipe de TI
Suba a planilha com as cobranças do mês ou lance pela tela. Todas as notas saem de uma vez (como emitir por planilha).
Com sistema de cobrança
Ligue o sistema que você já usa à NFE.io. A nota sai a cada cobrança, e o sistema é avisado quando ela fica pronta (API e webhooks).
Quer ver com os seus condomínios?
Falar com um especialistaPerguntas frequentes sobre a emissão de nota fiscal de condomínio
A partir de quando o condomínio precisa emitir nota fiscal?
A obrigação vale para os fatos geradores ocorridos a partir de 1º de dezembro de 2026, nas cobranças feitas aos condôminos.
O condomínio paga IBS e CBS?
Na regra geral, não: o condomínio edilício não é contribuinte. Passa a pagar se optar pelo regime regular ou se as taxas cobradas dos condôminos representarem menos de 80% da receita total.
Qual o código de serviço da nota do condomínio?
99.05.01 — Operações Condominiais, na NFS-e de padrão nacional, para as taxas e demais valores cobrados pelo condomínio edilício que não se enquadrem em outros códigos de tributação nacional.
A taxa mensal e o fundo de reserva saem em notas separadas?
Não. Cada cobrança aparece como uma parcela discriminada dentro da mesma nota, identificada pelo seu tipo: condomínio ordinário, condomínio privativo, fundo de promoção e propaganda, impostos e taxas, fundo de reserva ou outra cobrança.
Quem emite a nota: o condomínio ou a administradora?
A nota das cobranças aos condôminos sai no CNPJ do próprio condomínio. A administradora ou o síndico opera a emissão em nome dele. A taxa de administração continua sendo nota da administradora, no CNPJ dela.
Prepare seus condomínios para a nota fiscal
Fale com um especialista e veja como emitir as notas de todos os condomínios que você administra.
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