Como emitir nota fiscal de locação a partir de 2027?

Do dia 1º de dezembro de 2026 em diante, empresas que alugam máquinas, equipamentos, veículos ou imóveis precisam emitir Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e) a cada cobrança do contrato. A regra está no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026. Para atender a essa obrigação, a NFE.io lançou a emissão de nota fiscal de locação, pela tela, por planilha ou direto do sistema da empresa.

A mudança vem da Reforma Tributária. A Lei Complementar nº 214/2025 colocou a locação no campo de incidência do IBS e da CBS, os novos tributos sobre o consumo. Todo contribuinte desses tributos precisa registrar suas operações em documento fiscal eletrônico, e a locação passa a usar a NFS-e no padrão nacional.

Para boa parte do mercado, é uma novidade completa. A locação pura de bens móveis nunca foi serviço sujeito ao ISS (Súmula Vinculante 31 do STF), por isso as locadoras cobravam com fatura de locação ou recibo, sem nota. O aluguel de imóveis por empresas também era cobrado com boleto ou recibo.

Quando a nota fiscal de locação passa a ser obrigatória?

O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, art. 1º, III, “g”, fixou a data para a locação de bens móveis e para a locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis. O calendário completo fica assim:

Entre a entrada do sistema em produção e a obrigação, sobram quatro semanas. É pouco tempo para cadastrar empresas, testar a emissão e ajustar o faturamento, principalmente para quem nunca emitiu nota de locação.

Quem precisa emitir a nota fiscal de locação?

Quem emite é a empresa que aluga o bem, no próprio CNPJ. Na locação, o contribuinte é o locador, segundo a LC 214/2025. A obrigação alcança diferentes perfis de empresa:

O mercado é grande. Segundo dados da Receita Federal de setembro de 2026, há cerca de 84,6 mil empresas ativas com aluguel de imóveis próprios como atividade principal, 67,7 mil de aluguel de máquinas e equipamentos e 29,5 mil de locação de automóveis. A locação de equipamentos deve faturar R$ 52,9 bilhões em 2026, segundo o Rental Market Report da KPMG para a Analoc.

A fatura de locação ainda vale?

A fatura de locação pode continuar como documento de cobrança, mas não vale mais como documento fiscal. A partir de 1º de dezembro de 2026, cada cobrança do contrato precisa de uma NFS-e. Em contratos com vários itens, uma nota pode listar até mil bens, segundo a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009.

Há um segundo motivo para emitir corretamente: o cliente empresa só aproveita o crédito de IBS e CBS do aluguel com documento fiscal eletrônico (LC 214/2025, art. 47, § 1º, II). Sem nota, o aluguel fica mais caro para quem aluga de você.

Onde a nota de locação é emitida?

A nota de locação sai pelo [sistema nacional da NFS-e](https://nfe.io/blog/reforma-tributaria/ambiente-nacional-nfs-nfe-io/), não pelo sistema da prefeitura. A Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 007, item 3.a, determina que essas notas sejam autorizadas só pelos emissores públicos nacionais, por API, emissor web ou aplicativo. Por isso, a emissão funciona em qualquer cidade, mesmo onde a prefeitura ainda não aderiu ao padrão nacional.

Como fica o imposto na locação?

A nota fiscal registra o IBS e a CBS da operação. As regras mudam conforme o tipo de bem alugado:

Locação com operador, montagem ou manutenção pode ter uma parte de serviço sujeita ao ISS, com regra própria. A cessão de andaimes, palcos e estruturas temporárias é serviço da lista do ISS e já exige nota com IBS e CBS desde 1º de outubro de 2026. Nesses casos, vale avaliar o contrato com o contador.

Como emitir nota fiscal de locação com a NFE.io?

A NFE.io lançou a emissão de nota fiscal de locação para empresas que alugam bens móveis e imóveis. A nota sai junto com a cobrança, no padrão nacional, com os campos de IBS e CBS. O processo tem três passos:

1. Cadastre sua empresa. Informe o CNPJ e o certificado digital A1. Filiais e empresas do mesmo grupo ficam na mesma conta (como funciona o cadastro de empresas).
2. Envie as cobranças do mês. Exporte os contratos do seu sistema para uma planilha (como emitir por planilha), emita pela tela ou conecte o sistema de locação por API.
3. As notas saem. Uma nota para cada cobrança, no CNPJ da empresa, autorizada no sistema nacional da NFS-e.

Quem já usa um sistema de locação que ainda não emite no padrão nacional pode conectá-lo à NFE.io por API. Assim, a nota é emitida a cada cobrança, e o sistema recebe o aviso quando ela fica pronta. Mais de 15 mil empresas já emitem suas notas com a NFE.io.

O que fazer antes de 1º de dezembro?

1. Liste os contratos ativos e quantas cobranças saem por mês. Esse é o volume de notas que sua empresa vai emitir.
2. Providencie o certificado digital A1 de cada empresa do grupo que aluga bens.
3. Confira o seu sistema de locação. Veja se ele emite no padrão nacional ou se vai usar planilha ou integração.
4. Separe locação de serviço. Operador, montagem e manutenção podem ter regra própria.
5. Teste a emissão a partir de 3 de novembro, quando o sistema nacional entra em produção.

Conclusão

A nota fiscal de locação começa em 1º de dezembro de 2026, e o sistema nacional só recebe essas notas a partir de 3 de novembro. Quem se preparar agora começa dezembro emitindo, sem travar o faturamento. Com a NFE.io, a nota sai junto com a cobrança. Fale com um especialista e veja como emitir as notas de todos os seus contratos.

Perguntas frequentes sobre a nota fiscal de locação

A partir de quando a locação precisa de nota fiscal?

A partir de 1º de dezembro de 2026, para empresas do regime normal. Para empresas do Simples Nacional, a partir de 1º de janeiro de 2027, segundo o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026.

Locadora de equipamentos precisa emitir NFS-e?

Sim. A locação de bens móveis, como máquinas, equipamentos e veículos, passa a exigir NFS-e a cada cobrança do contrato, com o código 99.04.01. A fatura de locação não substitui a nota.

A nota de locação é emitida na prefeitura?

Não. A nota de locação é autorizada pelo sistema nacional da NFS-e, por API, emissor web ou aplicativo. Notas desses códigos autorizadas em sistemas municipais são rejeitadas, segundo a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 007.

A locação de imóvel por empresa paga IBS e CBS?

Sim, com redução de 70% nas alíquotas. Contratos firmados até 16 de janeiro de 2025 podem optar por 3,65% sobre a receita, escolha feita na primeira nota. Em dezembro de 2026, os valores aparecem na nota sem pagamento.