{"id":14522,"date":"2026-10-29T15:41:49","date_gmt":"2026-10-29T18:41:49","guid":{"rendered":"https:\/\/nfe.io\/blog\/?p=14522"},"modified":"2026-10-29T15:41:49","modified_gmt":"2026-10-29T18:41:49","slug":"emitir-nota-fiscal-de-locacao-2027","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nfe.io\/blog\/nota-fiscal\/emitir-nota-fiscal-de-locacao-2027\/","title":{"rendered":"Como emitir nota fiscal de loca\u00e7\u00e3o a partir de 2027?"},"content":{"rendered":"

Do dia 1\u00ba de dezembro de 2026 em diante, e<\/strong>mpresas que alugam m\u00e1quinas, equipamentos, ve\u00edculos ou im\u00f3veis precisam emitir Nota Fiscal de Servi\u00e7o Eletr\u00f4nica (NFS-e) a cada cobran\u00e7a do contrato. A regra est\u00e1 no Ato Conjunto RFB\/CGIBS n\u00ba 4\/2026<\/a>. Para atender a essa obriga\u00e7\u00e3o, a NFE.io lan\u00e7ou a emiss\u00e3o de nota fiscal de loca\u00e7\u00e3o, pela tela, por planilha ou direto do sistema da empresa.<\/p>\n

A mudan\u00e7a vem da Reforma Tribut\u00e1ria<\/a>. A Lei Complementar n\u00ba 214\/2025<\/a> colocou a loca\u00e7\u00e3o no campo de incid\u00eancia do IBS e da CBS, os novos tributos sobre o consumo. Todo contribuinte desses tributos precisa registrar suas opera\u00e7\u00f5es em documento fiscal eletr\u00f4nico, e a loca\u00e7\u00e3o passa a usar a NFS-e no padr\u00e3o nacional<\/a>.<\/p>\n

Para boa parte do mercado, \u00e9 uma novidade completa. A loca\u00e7\u00e3o pura de bens m\u00f3veis nunca foi servi\u00e7o sujeito ao ISS<\/strong> (S\u00famula Vinculante 31 do STF), por isso as locadoras cobravam com fatura de loca\u00e7\u00e3o ou recibo, sem nota. O aluguel de im\u00f3veis por empresas tamb\u00e9m era cobrado com boleto ou recibo.<\/p>\n

Quando a nota fiscal de loca\u00e7\u00e3o passa a ser obrigat\u00f3ria?<\/strong><\/h2>\n

O Ato Conjunto RFB\/CGIBS n\u00ba 4, de 30 de julho de 2026<\/a>, art. 1\u00ba, III, “g”, fixou a data para a loca\u00e7\u00e3o de bens m\u00f3veis e para a loca\u00e7\u00e3o, cess\u00e3o onerosa e arrendamento de im\u00f3veis. O calend\u00e1rio completo fica assim:<\/p>\n\n\n\n\n\n\n
Data<\/strong><\/td>\nO que acontece<\/strong><\/td>\nFonte<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
3\/11\/2026<\/td>\nO sistema nacional da NFS-e passa a receber, em produ\u00e7\u00e3o, as notas com os novos c\u00f3digos de loca\u00e7\u00e3o<\/td>\nCronograma da NT 009 v1.01<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
1\u00ba\/12\/2026<\/td>\nNFS-e obrigat\u00f3ria na loca\u00e7\u00e3o de bens m\u00f3veis e de im\u00f3veis para empresas do regime normal<\/td>\nAto Conjunto 4\/2026, art. 1\u00ba, III, “g”<\/td>\n<\/tr>\n
1\u00ba\/01\/2027<\/td>\nIn\u00edcio da obrigatoriedade para empresas do Simples Nacional<\/td>\nAto Conjunto 4\/2026, art. 1\u00ba, \u00a7 1\u00ba<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

 <\/p>\n

Entre a entrada do sistema em produ\u00e7\u00e3o e a obriga\u00e7\u00e3o, sobram quatro semanas.<\/strong> \u00c9 pouco tempo para cadastrar empresas, testar a emiss\u00e3o e ajustar o faturamento, principalmente para quem nunca emitiu nota de loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Quem precisa emitir a nota fiscal de loca\u00e7\u00e3o?<\/strong><\/h2>\n

Quem emite \u00e9 a empresa que aluga o bem, no pr\u00f3prio CNPJ.<\/strong> Na loca\u00e7\u00e3o, o contribuinte \u00e9 o locador, segundo a LC 214\/2025. A obriga\u00e7\u00e3o alcan\u00e7a diferentes perfis de empresa:<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
Perfil<\/strong><\/td>\nO que aluga<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Locadoras de m\u00e1quinas e equipamentos<\/td>\nEquipamentos de constru\u00e7\u00e3o, geradores, empilhadeiras, ferramentas, equipamentos de TI e de escrit\u00f3rio<\/td>\n<\/tr>\n
Locadoras de ve\u00edculos<\/td>\nCarros, utilit\u00e1rios e frotas terceirizadas para empresas<\/td>\n<\/tr>\n
Empresas que alugam im\u00f3veis<\/td>\nHoldings patrimoniais e empresas de renda com im\u00f3veis residenciais ou comerciais<\/td>\n<\/tr>\n
Locadoras de itens para eventos<\/td>\nMobili\u00e1rio, som, ilumina\u00e7\u00e3o e outros bens alugados sem montagem<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

 <\/p>\n

O mercado \u00e9 grande. Segundo dados da Receita Federal de setembro de 2026, h\u00e1 cerca de 84,6 mil empresas ativas<\/strong> com aluguel de im\u00f3veis pr\u00f3prios como atividade principal, 67,7 mil<\/strong> de aluguel de m\u00e1quinas e equipamentos e 29,5 mil<\/strong> de loca\u00e7\u00e3o de autom\u00f3veis. A loca\u00e7\u00e3o de equipamentos deve faturar R$ 52,9 bilh\u00f5es em 2026, segundo o Rental Market Report da KPMG para a Analoc.<\/p>\n

A fatura de loca\u00e7\u00e3o ainda vale?<\/strong><\/h2>\n

A fatura de loca\u00e7\u00e3o pode continuar como documento de cobran\u00e7a, mas n\u00e3o vale mais como documento fiscal.<\/strong> A partir de 1\u00ba de dezembro de 2026, cada cobran\u00e7a do contrato precisa de uma NFS-e. Em contratos com v\u00e1rios itens, uma nota pode listar at\u00e9 mil bens, segundo a Nota T\u00e9cnica SE\/CGNFS-e n\u00ba 009<\/a>.<\/p>\n

H\u00e1 um segundo motivo para emitir corretamente: o cliente empresa s\u00f3 aproveita o cr\u00e9dito de IBS e CBS do aluguel com documento fiscal eletr\u00f4nico<\/strong> (LC 214\/2025, art. 47, \u00a7 1\u00ba, II). Sem nota, o aluguel fica mais caro para quem aluga de voc\u00ea.<\/p>\n

Onde a nota de loca\u00e7\u00e3o \u00e9 emitida?<\/strong><\/h2>\n

A nota de loca\u00e7\u00e3o sai pelo [sistema nacional da NFS-e](https:\/\/nfe.io\/blog\/reforma-tributaria\/ambiente-nacional-nfs-nfe-io\/), n\u00e3o pelo sistema da prefeitura.<\/strong> A Nota T\u00e9cnica SE\/CGNFS-e n\u00ba 007<\/a>, item 3.a, determina que essas notas sejam autorizadas s\u00f3 pelos emissores p\u00fablicos nacionais, por API, emissor web ou aplicativo. Por isso, a emiss\u00e3o funciona em qualquer cidade, mesmo onde a prefeitura ainda n\u00e3o aderiu ao padr\u00e3o nacional.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
Opera\u00e7\u00e3o<\/strong><\/td>\nC\u00f3digo de tributa\u00e7\u00e3o nacional<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Loca\u00e7\u00e3o de bens m\u00f3veis<\/td>\n99.04.01<\/td>\n<\/tr>\n
Loca\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis<\/td>\n99.03.01<\/td>\n<\/tr>\n
Cess\u00e3o onerosa de bens im\u00f3veis<\/td>\n99.03.02<\/td>\n<\/tr>\n
Arrendamento de bens im\u00f3veis<\/td>\n99.03.03<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

 <\/p>\n

Como fica o imposto na loca\u00e7\u00e3o?<\/strong><\/h2>\n

A nota fiscal registra o IBS e a CBS da opera\u00e7\u00e3o. As regras mudam conforme o tipo de bem alugado:<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
Situa\u00e7\u00e3o<\/strong><\/td>\nRegra<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Bens m\u00f3veis<\/td>\nAl\u00edquota geral de IBS e CBS<\/td>\n<\/tr>\n
Im\u00f3veis<\/td>\nRedu\u00e7\u00e3o de 70% nas al\u00edquotas de IBS e CBS (LC 214\/2025, art. 261). IPTU, outros tributos sobre o im\u00f3vel e despesas de condom\u00ednio ficam fora da base<\/td>\n<\/tr>\n
Contratos de im\u00f3vel firmados at\u00e9 16\/01\/2025<\/td>\nPodem optar por 3,65% sobre a receita, se cumprirem os requisitos da lei. A escolha \u00e9 feita na primeira nota e vale para todo o contrato (LC 214\/2025, art. 487)<\/td>\n<\/tr>\n
Dezembro de 2026<\/td>\nOs valores aparecem na nota, sem pagamento para quem cumpre as obriga\u00e7\u00f5es. A cobran\u00e7a come\u00e7a em 2027<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

 <\/p>\n

Loca\u00e7\u00e3o com operador, montagem ou manuten\u00e7\u00e3o pode ter uma parte de servi\u00e7o sujeita ao ISS, com regra pr\u00f3pria. A cess\u00e3o de andaimes, palcos e estruturas tempor\u00e1rias \u00e9 servi\u00e7o da lista do ISS e j\u00e1 exige nota com IBS e CBS desde 1\u00ba de outubro de 2026.<\/strong> Nesses casos, vale avaliar o contrato com o contador.<\/p>\n

Como emitir nota fiscal de loca\u00e7\u00e3o com a NFE.io?<\/strong><\/h2>\n

A NFE.io lan\u00e7ou a emiss\u00e3o de nota fiscal de loca\u00e7\u00e3o para empresas que alugam bens m\u00f3veis e im\u00f3veis.<\/strong> A nota sai junto com a cobran\u00e7a, no padr\u00e3o nacional, com os campos de IBS e CBS. O processo tem tr\u00eas passos:<\/p>\n

    \n
  1. Cadastre sua empresa.<\/strong> Informe o CNPJ e o certificado digital A1. Filiais e empresas do mesmo grupo ficam na mesma conta (como funciona o cadastro de empresas<\/a>).<\/li>\n
  2. Envie as cobran\u00e7as do m\u00eas.<\/strong> Exporte os contratos do seu sistema para uma planilha (como emitir por planilha<\/a>), emita pela tela ou conecte o sistema de loca\u00e7\u00e3o por API.<\/li>\n
  3. As notas saem.<\/strong> Uma nota para cada cobran\u00e7a, no CNPJ da empresa, autorizada no sistema nacional da NFS-e.<\/li>\n<\/ol>\n

    Quem j\u00e1 usa um sistema de loca\u00e7\u00e3o que ainda n\u00e3o emite no padr\u00e3o nacional pode conect\u00e1-lo \u00e0 NFE.io por API. Assim, a nota \u00e9 emitida a cada cobran\u00e7a, e o sistema recebe o aviso quando ela fica pronta. Mais de 15 mil empresas j\u00e1 emitem suas notas com a NFE.io.<\/p>\n

    O que fazer antes de 1\u00ba de dezembro?<\/strong><\/h2>\n
      \n
    1. Liste os contratos ativos<\/strong> e quantas cobran\u00e7as saem por m\u00eas. Esse \u00e9 o volume de notas que sua empresa vai emitir.<\/li>\n
    2. Providencie o certificado digital A1<\/strong> de cada empresa do grupo que aluga bens.<\/li>\n
    3. Confira o seu sistema de loca\u00e7\u00e3o.<\/strong> Veja se ele emite no padr\u00e3o nacional ou se vai usar planilha ou integra\u00e7\u00e3o.<\/li>\n
    4. Separe loca\u00e7\u00e3o de servi\u00e7o.<\/strong> Operador, montagem e manuten\u00e7\u00e3o podem ter regra pr\u00f3pria.<\/li>\n
    5. Teste a emiss\u00e3o a partir de 3 de novembro<\/strong>, quando o sistema nacional entra em produ\u00e7\u00e3o.<\/li>\n<\/ol>\n

      Conclus\u00e3o<\/strong><\/h2>\n

      A nota fiscal de loca\u00e7\u00e3o come\u00e7a em 1\u00ba de dezembro de 2026, e o sistema nacional s\u00f3 recebe essas notas a partir de 3 de novembro. Quem se preparar agora come\u00e7a dezembro emitindo, sem travar o faturamento.<\/strong> Com a NFE.io, a nota sai junto com a cobran\u00e7a. Fale com um especialista<\/a> e veja como emitir as notas de todos os seus contratos.<\/p>\n

      Perguntas frequentes sobre a nota fiscal de loca\u00e7\u00e3o<\/strong><\/h2>\n

      A partir de quando a loca\u00e7\u00e3o precisa de nota fiscal?<\/strong><\/h3>\n

      A partir de 1\u00ba de dezembro de 2026, para empresas do regime normal. Para empresas do Simples Nacional, a partir de 1\u00ba de janeiro de 2027, segundo o Ato Conjunto RFB\/CGIBS n\u00ba 4\/2026.<\/p>\n

      Locadora de equipamentos precisa emitir NFS-e?<\/strong><\/h3>\n

      Sim. A loca\u00e7\u00e3o de bens m\u00f3veis, como m\u00e1quinas, equipamentos e ve\u00edculos, passa a exigir NFS-e a cada cobran\u00e7a do contrato, com o c\u00f3digo 99.04.01. A fatura de loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o substitui a nota.<\/p>\n

      A nota de loca\u00e7\u00e3o \u00e9 emitida na prefeitura?<\/strong><\/h3>\n

      N\u00e3o. A nota de loca\u00e7\u00e3o \u00e9 autorizada pelo sistema nacional da NFS-e, por API, emissor web ou aplicativo. Notas desses c\u00f3digos autorizadas em sistemas municipais s\u00e3o rejeitadas, segundo a Nota T\u00e9cnica SE\/CGNFS-e n\u00ba 007.<\/p>\n

      A loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel por empresa paga IBS e CBS?<\/strong><\/h3>\n

      Sim, com redu\u00e7\u00e3o de 70% nas al\u00edquotas. Contratos firmados at\u00e9 16 de janeiro de 2025 podem optar por 3,65% sobre a receita, escolha feita na primeira nota. Em dezembro de 2026, os valores aparecem na nota sem pagamento.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      Do dia 1\u00ba de dezembro de 2026 em diante, empresas que alugam m\u00e1quinas, equipamentos, ve\u00edculos ou im\u00f3veis precisam emitir Nota Fiscal de Servi\u00e7o…<\/p>\n","protected":false},"author":30,"featured_media":12916,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[2],"tags":[],"class_list":["post-14522","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-nota-fiscal"],"acf":[],"yoast_head":"\nComo emitir nota fiscal de loca\u00e7\u00e3o a partir de 2027? - NFE.io Blog<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"A Reforma Tribut\u00e1ria colocou a loca\u00e7\u00e3o no campo de incid\u00eancia do IBS e da CBS. 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