{"id":14507,"date":"2026-10-20T14:08:04","date_gmt":"2026-10-20T17:08:04","guid":{"rendered":"https:\/\/nfe.io\/blog\/?p=14507"},"modified":"2026-10-20T14:08:54","modified_gmt":"2026-10-20T17:08:54","slug":"nfse-condominio-lancamento","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nfe.io\/blog\/reforma-tributaria\/nfse-condominio-lancamento\/","title":{"rendered":"Condom\u00ednio vai emitir nota fiscal? O que muda a partir de 2027?"},"content":{"rendered":"

A NFE.io lan\u00e7ou a emiss\u00e3o de nota fiscal para condom\u00ednios. Administradoras e s\u00edndicos passam a emitir as notas de todos os condom\u00ednios em um s\u00f3 lugar, no CNPJ de cada um.<\/p>\n

O lan\u00e7amento acompanha uma mudan\u00e7a da Reforma Tribut\u00e1ria<\/a>: a partir de 1\u00ba de dezembro de 2026, as cobran\u00e7as do condom\u00ednio entram no cronograma da NFS-e. Abaixo, reunimos o que muda e o que fazer at\u00e9 dezembro.<\/p>\n

O que diz a regra da NFS-e para condom\u00ednios<\/h2>\n

A data vem do Ato Conjunto RFB\/CGIBS n\u00ba 4, de 30\/07\/2026<\/a>, art. 1\u00ba, III, “f”. O texto prev\u00ea a NFS-e “na cobran\u00e7a de taxas e demais valores condominiais pelo condom\u00ednio edil\u00edcio, bem como outras receitas do condom\u00ednio”, a partir de 1\u00ba de dezembro de 2026.<\/p>\n

O ato define quando o documento passa a ser exigido. Ele n\u00e3o trata de quem paga tributo.<\/p>\n\n\n\n\n<\/colgroup>\n\n\n\n\n\n\n
Data<\/th>\nO que acontece<\/th>\nFonte<\/th>\n<\/tr>\n
01\/10\/2026<\/td>\nPublicada a Nota T\u00e9cnica SE\/CGNFS-e n\u00ba 009, vers\u00e3o 1.01, com o c\u00f3digo 99.05.01 (Opera\u00e7\u00f5es Condominiais)<\/td>\nAto T\u00e9cnico Conjunto RFB\/CGIBS n\u00ba 7\/2026 (DOU de 01\/10\/2026)<\/td>\n<\/tr>\n
01\/10\/2026<\/td>\nA nota da taxa de administra\u00e7\u00e3o, emitida pela administradora, passa a trazer os campos de IBS e CBS. Administradora do Simples Nacional: 01\/01\/2027<\/td>\nAto Conjunto n\u00ba 4\/2026, art. 1\u00ba, III, “d”, e \u00a7 1\u00ba<\/td>\n<\/tr>\n
03\/11\/2026<\/td>\nO ambiente nacional da NFS-e entra em produ\u00e7\u00e3o com as novas funcionalidades da NT 009<\/td>\nCronograma da NT 009 v1.01, Portal NFS-e<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
01\/12\/2026<\/td>\nAs cobran\u00e7as e outras receitas do condom\u00ednio entram no cronograma da NFS-e<\/td>\nAto Conjunto n\u00ba 4\/2026, art. 1\u00ba, III, “f”<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Como \u00e9 a nota fiscal do condom\u00ednio<\/h2>\n

O leiaute est\u00e1 na Nota T\u00e9cnica SE\/CGNFS-e n\u00ba 009, vers\u00e3o 1.01<\/a>, item 2.15. Ela criou o c\u00f3digo de tributa\u00e7\u00e3o nacional 99.05.01 (Opera\u00e7\u00f5es Condominiais)<\/strong>, para as taxas e demais valores cobrados pelo condom\u00ednio. O c\u00f3digo \u00e9 fato gerador de IBS e CBS, n\u00e3o de ISS.<\/p>\n

A nota n\u00e3o sai pelo sistema da prefeitura. Os c\u00f3digos do grupo 99 s\u00e3o emitidos s\u00f3 pelos emissores p\u00fablicos nacionais: o Emissor Nacional<\/a> (web e aplicativo) ou a integra\u00e7\u00e3o por API com o ambiente nacional da NFS-e<\/a>, conforme a Nota T\u00e9cnica SE\/CGNFS-e n\u00ba 007<\/a>.<\/p>\n

A nota traz um grupo pr\u00f3prio de informa\u00e7\u00f5es do condom\u00ednio, com a data de vencimento original e cada cobran\u00e7a separada por tipo. O valor do servi\u00e7o \u00e9 a soma das cobran\u00e7as, e os descontos, como o de pontualidade, aparecem separados.<\/p>\n\n\n\n<\/colgroup>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
C\u00f3digo<\/th>\nTipo de cobran\u00e7a na nota<\/th>\n<\/tr>\n
01<\/td>\nCondom\u00ednio ordin\u00e1rio<\/td>\n<\/tr>\n
02<\/td>\nCondom\u00ednio privativo<\/td>\n<\/tr>\n
03<\/td>\nFundo de promo\u00e7\u00e3o e propaganda<\/td>\n<\/tr>\n
04<\/td>\nImpostos e taxas<\/td>\n<\/tr>\n
05<\/td>\nFundo de reserva<\/td>\n<\/tr>\n
99<\/td>\nOutra cobran\u00e7a (por exemplo, taxa extra)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

As outras receitas do condom\u00ednio usam o c\u00f3digo da pr\u00f3pria opera\u00e7\u00e3o, n\u00e3o o 99.05.01. Aluguel de sal\u00e3o ou de vaga a terceiros, por exemplo, entra nos c\u00f3digos de loca\u00e7\u00e3o e cess\u00e3o de im\u00f3veis (99.03.x). Veja mais em nota fiscal de aluguel e condom\u00ednio<\/a>.<\/p>\n

Nota do condom\u00ednio x nota da administradora<\/h2>\n

S\u00e3o dois documentos diferentes, com emissores diferentes. A administradora j\u00e1 emite NFS-e sobre a taxa de administra\u00e7\u00e3o. A novidade \u00e9 a nota das cobran\u00e7as do condom\u00ednio, no CNPJ do pr\u00f3prio condom\u00ednio.<\/p>\n\n\n\n\n<\/colgroup>\n\n\n\n\n\n\n\n
<\/th>\nNota do condom\u00ednio<\/th>\nNota da administradora<\/th>\n<\/tr>\n
Emitente<\/td>\nCondom\u00ednio (CNPJ dele)<\/td>\nAdministradora (CNPJ dela)<\/td>\n<\/tr>\n
O que registra<\/td>\nTaxas e demais valores cobrados dos cond\u00f4minos<\/td>\nTaxa de administra\u00e7\u00e3o cobrada do condom\u00ednio<\/td>\n<\/tr>\n
C\u00f3digo<\/td>\n99.05.01<\/td>\nC\u00f3digo do servi\u00e7o de administra\u00e7\u00e3o, com ISS<\/td>\n<\/tr>\n
Onde \u00e9 emitida<\/td>\nSomente emissores p\u00fablicos nacionais<\/td>\nConforme o munic\u00edpio da administradora<\/td>\n<\/tr>\n
Campos de IBS e CBS desde<\/td>\n01\/12\/2026<\/td>\n01\/10\/2026 (Simples Nacional: 01\/01\/2027)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

A administradora ou o s\u00edndico pode operar a emiss\u00e3o da nota do condom\u00ednio. Ainda assim, a nota \u00e9 do condom\u00ednio e sai no CNPJ dele.<\/p>\n

O que administradoras e s\u00edndicos podem fazer at\u00e9 1\u00ba de dezembro<\/h2>\n

As a\u00e7\u00f5es abaixo organizam dados que o leiaute j\u00e1 pede.<\/p>\n

    \n
  1. Confirme o CNPJ de cada condom\u00ednio.<\/strong> A nota sai no CNPJ do condom\u00ednio, ent\u00e3o o cadastro precisa estar ativo e regular.<\/li>\n
  2. Defina o acesso ao emissor nacional.<\/strong> Verifique se o condom\u00ednio tem certificado digital e quem vai operar a emiss\u00e3o: a administradora ou o s\u00edndico.<\/li>\n
  3. Separe as cobran\u00e7as por tipo.<\/strong> O leiaute pede cada valor do boleto separado: taxa ordin\u00e1ria, fundo de reserva, taxa extra e outras. O rateio e o plano de contas precisam refletir essa divis\u00e3o.<\/li>\n
  4. Levante as receitas com terceiros.<\/strong> Antena, publicidade e aluguel de espa\u00e7o usam outros c\u00f3digos e devem ser separadas das cobran\u00e7as dos cond\u00f4minos.<\/li>\n
  5. Atualize o cadastro de unidades e cond\u00f4minos.<\/strong> Propriet\u00e1rios, copropriet\u00e1rios, inquilinos e inscri\u00e7\u00e3o de IPTU de cada unidade.<\/li>\n
  6. Converse com o contador e com o fornecedor do sistema de cobran\u00e7a.<\/strong> Alinhe como as notas ser\u00e3o geradas a partir do fechamento do m\u00eas.<\/li>\n
  7. Informe o s\u00edndico e o conselho.<\/strong> Explique o que muda em dezembro e como a emiss\u00e3o vai funcionar.<\/li>\n<\/ol>\n

    Como emitir as notas dos condom\u00ednios com a NFE.io<\/h2>\n

    A NFE.io re\u00fane a emiss\u00e3o dos condom\u00ednios numa conta s\u00f3<\/a>. Cada condom\u00ednio \u00e9 cadastrado com o pr\u00f3prio CNPJ, e as notas saem no nome dele.<\/p>\n