{"id":14485,"date":"2026-10-06T14:50:03","date_gmt":"2026-10-06T17:50:03","guid":{"rendered":"https:\/\/nfe.io\/blog\/?p=14485"},"modified":"2026-10-06T14:50:03","modified_gmt":"2026-10-06T17:50:03","slug":"nota-fiscal-aluguel-e-condominio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nfe.io\/blog\/reforma-tributaria\/nota-fiscal-aluguel-e-condominio\/","title":{"rendered":"Nota fiscal de aluguel e condom\u00ednio: o que muda ap\u00f3s 2026"},"content":{"rendered":"

A partir de 1\u00ba de dezembro de 2026, o aluguel de im\u00f3veis e a cobran\u00e7a do condom\u00ednio passam a exigir Nota Fiscal de Servi\u00e7o Eletr\u00f4nica (NFS-e).<\/strong> A regra est\u00e1 no Ato Conjunto RFB\/CGIBS n\u00ba 4\/2026<\/a>. No aluguel, quem emite \u00e9 o propriet\u00e1rio pessoa jur\u00eddica ou o grande locador pessoa f\u00edsica. No condom\u00ednio, a nota sai no CNPJ do condom\u00ednio, que em regra n\u00e3o paga IBS nem CBS.<\/p>\n

A mudan\u00e7a \u00e9 uma consequ\u00eancia direta da Reforma Tribut\u00e1ria<\/a>. A Lei Complementar n\u00ba 214\/2025<\/a> colocou a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis no campo de incid\u00eancia dos novos tributos sobre consumo, o IBS e a CBS. E todo sujeito a esses tributos precisa registrar suas opera\u00e7\u00f5es em documento fiscal eletr\u00f4nico (art. 60 da LC 214\/2025).<\/p>\n

Por isso, opera\u00e7\u00f5es que nunca tiveram nota fiscal passam a ter<\/strong>. O Comit\u00ea Gestor da NFS-e define os novos c\u00f3digos como opera\u00e7\u00f5es que s\u00e3o fatos geradores do IBS e da CBS, mas n\u00e3o do ISS<\/strong>, segundo a Nota T\u00e9cnica SE\/CGNFS-e n\u00ba 009<\/a>. Na pr\u00e1tica, o aluguel e a taxa condominial entram no mesmo documento que os prestadores de servi\u00e7o j\u00e1 usam.<\/p>\n

Qual \u00e9 o calend\u00e1rio da nota fiscal para imobili\u00e1rias e condom\u00ednios?<\/strong><\/h2>\n

O Ato Conjunto RFB\/CGIBS n\u00ba 4, de 30 de julho de 2026<\/a>, definiu a data de in\u00edcio de cada opera\u00e7\u00e3o. Para o setor imobili\u00e1rio, h\u00e1 tr\u00eas marcos:<\/p>\n\n\n\n\n\n\n
Data<\/strong><\/td>\nO que passa a valer<\/strong><\/td>\nBase<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
1\u00ba\/10\/2026<\/td>\nNFS-e com os campos de IBS e CBS para servi\u00e7os sujeitos ao ISS, como a comiss\u00e3o de administra\u00e7\u00e3o e de intermedia\u00e7\u00e3o da imobili\u00e1ria<\/td>\nAto Conjunto 4\/2026, art. 1\u00ba, III, “d”<\/td>\n<\/tr>\n
1\u00ba\/12\/2026<\/td>\nNFS-e obrigat\u00f3ria na loca\u00e7\u00e3o, cess\u00e3o onerosa e arrendamento de im\u00f3veis e na cobran\u00e7a de taxas e demais valores condominiais<\/td>\nAto Conjunto 4\/2026, art. 1\u00ba, III, “f” e “g”<\/td>\n<\/tr>\n
1\u00ba\/01\/2027<\/td>\nIn\u00edcio da obrigatoriedade para empresas optantes pelo Simples Nacional<\/td>\nAto Conjunto 4\/2026, art. 1\u00ba, \u00a7 1\u00ba<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

 <\/p>\n

Em 2026, a Reforma est\u00e1 em fase de transi\u00e7\u00e3o. O Comit\u00ea Gestor da NFS-e informou que, at\u00e9 31 de dezembro de 2026, a aus\u00eancia dos campos de IBS e CBS n\u00e3o provoca rejei\u00e7\u00e3o da nota<\/strong>, mas caracteriza desconformidade depois da data de obrigatoriedade (comunicado do CGNFS-e<\/a>).<\/p>\n

Quem precisa emitir nota fiscal de aluguel?<\/strong><\/h2>\n

Quem emite a nota do aluguel \u00e9 o locador, ou seja, o dono do im\u00f3vel.<\/strong> O art. 263 da LC 214\/2025 define o locador como contribuinte na loca\u00e7\u00e3o, na cess\u00e3o onerosa e no arrendamento de bem im\u00f3vel. A imobili\u00e1ria n\u00e3o \u00e9 a emissora legal dessa nota, mesmo quando administra o contrato e recebe o aluguel.<\/p>\n

Propriet\u00e1rio pessoa jur\u00eddica<\/strong><\/h3>\n

Empresas e holdings donas de im\u00f3veis alugados emitem a nota em todos os casos, sem valor m\u00ednimo. \u00c9 o p\u00fablico mais afetado: cada aluguel recebido gera uma nota no CNPJ da empresa<\/strong>.<\/p>\n

Propriet\u00e1rio pessoa f\u00edsica<\/strong><\/h3>\n

A pessoa f\u00edsica s\u00f3 emite se, no ano anterior, cumprir duas condi\u00e7\u00f5es ao mesmo tempo<\/strong>: receita com alugu\u00e9is acima de R$ 240 mil e mais de 3 im\u00f3veis distintos alugados (art. 251, \u00a7 1\u00ba, I, da LC 214\/2025). O valor \u00e9 corrigido mensalmente pelo IPCA.<\/p>\n

H\u00e1 tamb\u00e9m uma regra para o ano corrente: a pessoa f\u00edsica que tiver mais de 3 im\u00f3veis e ultrapassar o limite em mais de 20% passa a ser contribuinte no pr\u00f3prio ano (art. 251, \u00a7 2\u00ba, II). Nesse caso, a nota sai no CPF do propriet\u00e1rio<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
Perfil do propriet\u00e1rio<\/strong><\/td>\nEmite NFS-e do aluguel?<\/strong><\/td>\nObserva\u00e7\u00e3o<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Empresa ou holding (pessoa jur\u00eddica)<\/td>\nSim<\/td>\nSem valor m\u00ednimo<\/td>\n<\/tr>\n
Pessoa f\u00edsica com at\u00e9 3 im\u00f3veis alugados<\/td>\nN\u00e3o<\/td>\nIndepende da receita<\/td>\n<\/tr>\n
Pessoa f\u00edsica com mais de 3 im\u00f3veis e receita at\u00e9 R$ 240 mil por ano<\/td>\nN\u00e3o<\/td>\nAs duas condi\u00e7\u00f5es precisam valer juntas<\/td>\n<\/tr>\n
Pessoa f\u00edsica com mais de 3 im\u00f3veis e receita acima de R$ 240 mil por ano<\/td>\nSim<\/td>\nValor corrigido pelo IPCA; nota no CPF<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

 <\/p>\n

O que muda para a imobili\u00e1ria?<\/strong><\/h2>\n

Para a imobili\u00e1ria, s\u00e3o duas notas diferentes<\/strong>. A primeira j\u00e1 existe: a nota da comiss\u00e3o de administra\u00e7\u00e3o e de intermedia\u00e7\u00e3o, emitida no CNPJ da pr\u00f3pria imobili\u00e1ria. Desde 1\u00ba de outubro de 2026, essa nota j\u00e1 precisa trazer os campos de IBS e CBS. Veja como funciona a emiss\u00e3o de nota fiscal para imobili\u00e1rias<\/a>.<\/p>\n

A segunda \u00e9 nova: a nota do aluguel, que \u00e9 do propriet\u00e1rio<\/strong>. Na pr\u00e1tica, muitas imobili\u00e1rias devem assumir a opera\u00e7\u00e3o dessa emiss\u00e3o para a carteira, j\u00e1 que concentram os recebimentos. Para isso, a nota precisa sair no CPF ou CNPJ de cada propriet\u00e1rio, assinada com o certificado digital dele.<\/p>\n

O volume chama aten\u00e7\u00e3o. Uma carteira com 200 contratos de propriet\u00e1rios pessoa jur\u00eddica passa a gerar 2.400 notas por ano que hoje n\u00e3o existem<\/strong>, uma a cada pagamento de aluguel recebido.<\/p>\n

Como fica a nota fiscal do aluguel?<\/strong><\/h2>\n

A LC 214\/2025 criou um regime espec\u00edfico para opera\u00e7\u00f5es com im\u00f3veis, com regras pr\u00f3prias de base de c\u00e1lculo e al\u00edquota. Os pontos que mais afetam a emiss\u00e3o:<\/p>\n